티스토리 뷰
공사가 시작된 현장이 시장 변화에 발목 잡혀 멈춰 서는 장면을 한 번이라도 목격해 보셨다면, 이번 소식이 얼마나 반가운지 바로 공감하실 겁니다. 서울 강서구 가양동 옛 CJ공장부지가 지구단위계획 변경을 통해 약 960가구의 공동주택을 품은 복합단지로 탈바꿈하게 됐습니다. 저도 이 소식을 접했을 때 "이게 되는구나" 싶어서 꽤 오래 들여다봤습니다.
공사 중에 계획을 바꾼다는 것
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 착공 이후에 지구단위계획을 변경한다는 게 행정적으로 얼마나 복잡한 일인지, 부동산 관련 뉴스를 조금이라도 챙겨본 분이라면 짐작이 가실 겁니다. 그런데 이번에는 실제로 해냈습니다.
가양동 옛 CJ공장부지는 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 올림픽대로 진출입까지 가능한, 입지만 보면 흠잡을 곳 없는 땅입니다. 2012년 지구단위계획으로 묶였고, 2022년에는 지식산업센터 2개와 업무·판매시설 중심의 개발 계획이 확정돼 지난해 3월 착공까지 이뤄졌습니다.
여기서 지구단위계획이란, 특정 구역의 토지 이용 방식과 건축 기준을 세밀하게 정해두는 도시 관리 도구입니다. 쉽게 말해 "이 땅에 무엇을, 어떻게 지을 수 있는지"를 법적으로 못 박아두는 것인데, 한번 정해지면 바꾸기가 여간 까다로운 게 아닙니다.
문제는 착공 직후부터 불거졌습니다. 강서구 일대에는 이미 지식산업센터가 넘쳐나고 있었고, 인근에도 추가 공급이 줄줄이 예정된 상황이었습니다. 공급 과잉 상태에서 분양이 제대로 될 리 없었고, 사업시행자도 결국 지난해 10월 상업부지 일부를 공동주택으로 바꾸는 계획 변경안을 제출했습니다. 제가 직접 겪어보니, 이런 시장 신호를 행정이 얼마나 빨리 읽어내느냐가 사업의 생사를 가르는 경우가 적지 않습니다.
복합개발로 무엇이 달라지나
서울시 도시·건축공동위원회 심의를 통과한 변경안의 핵심은 두 가지입니다. 기존 산업 기능은 살리되, 지식산업센터 부지 일부를 공동주택 약 960가구로 전환하는 것입니다. 이미 공사 중인 지식산업센터 1개는 계획대로 유지되고, 나머지 업무·판매시설도 그대로입니다. 완전히 뒤집는 게 아니라, 균형을 다시 잡는 방식입니다.
이번 변경안에서 제 눈길을 잡아끈 건 '직주락(職住樂) 복합공간'이라는 개념이었습니다. 직주락이란 일하는 공간(職), 사는 공간(住), 즐기는 공간(樂)을 한데 묶은 도시 계획 방향성을 뜻합니다. 인근 마곡산업단지에서 일하는 직장인이 같은 생활권 안에서 주거와 여가를 동시에 해결할 수 있게 만들겠다는 구상인데, 말이 쉽지 실제로 구현되는 사례는 많지 않았습니다.
여기에 더해 지하 1층부터 지상 6층 규모의 '시니어 활력 충전소 및 청년시설'도 포함됐습니다. 강서구는 청년과 어르신 비중이 상대적으로 높은 인구 구조를 가진 곳입니다. 그 특성을 반영해 맞춤형 생활편의시설을 짓겠다는 발상은, 아파트만 올리고 끝내는 개발과는 결이 다릅니다. 제 경험상 이런 세대 통합형 시설이 실제로 잘 운영되려면 초기 설계 단계부터 운영 주체가 명확해야 한다는 조건이 붙습니다만, 일단 방향성만큼은 맞습니다.
서울시 도시계획 통계에 따르면 준공업지역 내 복합개발 사례는 최근 꾸준히 늘고 있으며, 산업 기능과 주거 기능의 공존이 도시 활력을 유지하는 데 효과적이라는 평가를 받고 있습니다(출처: 서울시 도시계획국). 준공업지역이란, 경공업이나 기타 공업을 수용하면서도 주거·상업 기능을 일부 허용하는 용도지역으로, 공장 이전 후 남겨진 대형 부지를 복합 용도로 전환할 때 자주 활용됩니다.
이번 변경안의 핵심 구성
- 지식산업센터 부지 일부 → 공동주택 약 960가구로 전환
- 공사 중인 지식산업센터 1개 및 업무·판매시설 → 기존 계획 유지
- 지하 1층~지상 6층 규모 시니어 활력 충전소 및 청년시설 신설
- 마곡산업단지 연계 직주락 복합공간으로 조성
- 쾌적한 보행환경 및 공공공간 연계성 강화
기대는 크지만, 넘어야 할 것도 있다
이번 계획 변경이 훌륭한 행정 사례라는 건 부정하기 어렵습니다. 경직된 도시 계획을 시장 현실에 맞게 유연하게 풀어냈고, 단순 주거 공급에 그치지 않고 지역 인구 구조까지 고려했습니다. 진교훈 강서구청장도 "산업과 주거, 생활이 조화를 이루는 서남권 대표 복합공간으로 만들겠다"고 밝혔는데, 그 방향 자체는 저도 충분히 공감합니다.
다만 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 대규모 주거단지가 들어서면 반드시 뒤따라오는 것들이 있습니다. 960가구가 새로 유입된다는 건 등하굣길 차량, 출퇴근 정체, 주차 부족 같은 문제가 그만큼 커진다는 뜻입니다. 양천향교역 역세권이라고는 하지만, 이 일대 올림픽대로 진출입 구간은 출퇴근 시간대에 이미 정체가 심합니다.
교통영향평가란, 대규모 개발이 주변 도로와 교통 흐름에 미치는 영향을 사전에 예측하고 대책을 마련하는 제도입니다. 법적으로 의무화된 절차이긴 하지만, 그 결과물이 실제 인프라 확충으로 이어지는지는 별개의 문제입니다. 제가 직접 여러 개발 현장 인근에 살아보면서 느낀 건, 평가 보고서는 나왔는데 정작 도로는 그대로인 경우가 생각보다 많다는 점입니다.
국토교통부 도시개발업무지침에서도 대규모 복합개발 시 기반시설 용량 검토와 단계별 공급 계획 수립을 권고하고 있습니다(출처: 국토교통부). 이번 가양동 개발도 착공 이후 계획 변경이라는 특수한 경과를 밟은 만큼, 인프라 대응 계획이 계획 변경안에 어떻게 반영됐는지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
일회성 구상에 그치지 않고 마곡단지와 시너지를 내는 서남권의 진짜 직주근접 거점으로 자리 잡으려면, 준공 이후의 관리와 운영까지 이어지는 지속적인 사후 모니터링이 반드시 뒷받침돼야 한다고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 가양동 CJ공장부지 아파트는 언제 분양하나요?
A. 지구단위계획 변경안이 이번에 수정·가결된 단계이므로, 아직 분양 일정은 공식 발표되지 않았습니다. 설계 변경과 인허가 절차를 거쳐야 하기 때문에 구체적인 분양 시기는 추후 사업시행자 공고를 통해 확인하시는 게 정확합니다.
Q. 지식산업센터는 완전히 없어지는 건가요?
A. 아닙니다. 이미 공사 중인 지식산업센터 1개는 기존 계획대로 그대로 지어집니다. 이번 변경은 지식산업센터 부지 일부만 공동주택으로 전환한 것이고, 업무·판매시설도 기존 계획을 유지합니다. 산업 기능과 주거 기능이 함께 들어서는 복합개발 방식입니다.
Q. 시니어 활력 충전소는 누가 이용할 수 있나요?
A. 강서구의 청년과 어르신 인구 비중이 높다는 점을 반영해 계획된 맞춤형 생활편의시설입니다. 지하 1층부터 지상 6층 규모로, 청년과 어르신 모두를 대상으로 한 복합 시설로 구상됐습니다. 세부 운영 방식은 향후 구체화될 예정입니다.
Q. 양천향교역에서 이 개발 부지까지 걸어서 갈 수 있나요?
A. 대상지가 지하철 9호선 양천향교역과 가깝다고 공식 발표에 명시돼 있어 역세권으로 분류됩니다. 다만 정확한 도보 거리와 동선은 설계 확정 이후 확인하시는 게 좋습니다. 올림픽대로를 통한 차량 진출입도 가능한 입지입니다.
결론
가양동 옛 CJ공장부지 사례가 저한테 남긴 인상은 하나입니다. 도시 계획도 살아 있는 것이어야 한다는 점입니다. 착공 이후에도 시장 변화를 읽고 방향을 수정할 수 있다는 걸 행정이 직접 보여준 사례인데, 이런 민첩성이 쌓여야 결국 지역이 살아납니다.
정리하면, 좋은 입지에 960가구 주거 공급과 세대 통합형 시설, 마곡단지 연계 직주락 구상까지 갖춘 이번 계획 변경은 방향성만큼은 탄탄합니다. 관심 있으신 분들은 강서구청 공식 채널이나 서울시 도시계획 포털을 통해 이후 인허가 일정을 꾸준히 체크해 두시길 권합니다. 분양 공고가 뜨고 나서 움직이면 이미 늦는 경우가 많으니까요.
참고: https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202607271119134330631