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솔직히 저는 오랫동안 '1가구 1주택 보호'라는 정책이 실수요자 편이라고 믿었습니다. 그런데 막상 내 집 마련을 준비하면서 부딪혀 보니, 그 제도가 오히려 고가 주택 한 채에 자산을 몰아넣는 '똘똘한 한 채' 전략을 합법적으로 보조해 주고 있다는 걸 뒤늦게 깨달았습니다. 이번 부동산정책 국민 대토론회는 바로 그 불편한 진실을 수면 위로 끌어올렸다는 점에서, 저에게는 남다르게 다가왔습니다.
1가구 1주택, 보호 정책이 어쩌다 투기 우대가 됐을까
일반적으로 1가구 1주택 비과세 제도는 서민의 주거를 보호하는 장치로 알려져 있습니다. 저도 그렇게 이해하고 있었고요. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 집을 알아보면서 느낀 건, 이 제도가 "한 채만 가져라" 대신 "한 채를 최대한 비싸게 사라"는 신호로 시장에서 작동하고 있다는 겁니다.
이번 대토론회에서 충남대 정세은 교수가 짚은 대목이 바로 이 지점입니다. 다주택자 규제를 강화하자 오히려 자산가들이 강남 등 핵심 입지의 고가 아파트 한 채에 자금을 집중시키는 현상이 심해졌다는 거죠. 이재명 대통령도 "1가구 1주택을 보호하자는 본래 취지와 달리, 효율적으로 투기할 기회를 만든 측면이 있다"고 직접 인정했습니다.
그러면서 '실거주' 요건 대신 '거주용'이라는 표현을 쓰자는 제안도 나왔습니다. 직장이나 자녀 교육 때문에 일시적으로 비워두는 집도 거주 목적 주택으로 인정하자는 취지인데, 이 용어 하나가 실수요자 범위를 어떻게 재정의하느냐와 직결됩니다. 제가 처한 상황처럼 직주근접(職住近接), 즉 직장과 주거를 가깝게 두려는 수요가 늘고 있는 현실을 감안하면, 이 논의는 꽤 현실적으로 다가왔습니다.
- 1가구 1주택 비과세: 1세대가 국내에 1주택만 보유할 경우 양도 차익에 세금을 매기지 않거나 감면해 주는 제도
- '똘똘한 한 채': 다주택 대신 핵심 입지 고가 주택 한 채에 자금을 집중하는 투자 전략
- '거주용' 요건 도입: 일시적 공실도 실수요로 인정, 실거주 요건의 경직성 완화 논의
보유세 강화, 징벌인가 정상화인가
보유세 강화라고 하면 많은 분들이 반사적으로 "세금 폭탄"을 떠올립니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 그런데 직접 부동산 시장을 들여다보고 나서 생각이 달라졌습니다. 집값이 계속 오르는 구조에서 보유 비용이 사실상 제로에 가깝다면, 그 집을 팔 이유가 없어집니다. 매물이 잠기고 가격은 더 오르는 악순환이죠.
보유세(Property Tax)란 부동산을 소유하고 있는 것 자체에 부과하는 세금입니다. 쉽게 말해 집을 팔지 않아도 매년 내야 하는 비용이기 때문에, 실거주 의사 없이 집을 묵혀두는 행위에 비용을 부과하는 효과가 있습니다. 이번 토론회에서 이 대통령은 "보유세 강화에 대체적으로 동의하고 있다"고 밝혔는데, 강화의 정도와 차등 기준을 어떻게 설계하느냐가 핵심 과제로 남았습니다.
한국의 보유세 실효세율은 OECD 평균의 절반 수준에 불과하다는 점은 이미 여러 연구에서 지적돼 왔습니다(출처: OECD Tax Statistics). 일반적으로 보유세를 올리면 집값이 잡힌다고 알려져 있지만, 제 경험상 그게 공급 확대와 함께 가지 않으면 효과가 반감됩니다. 매도 압력은 생기더라도 살 집 자체가 없으면 가격이 떨어지지 않거든요.
종합부동산세(종부세)와 관련해서도 논의가 있었는데, 종부세란 일정 기준 이상의 고가 부동산 보유자에게 추가로 부과하는 세금으로, 보유세 강화의 핵심 수단 중 하나입니다. 정세은 교수는 '똘똘한 한 채'를 종부세 부과 대상으로 명확히 삼되, 양도소득세(양도세)를 함께 낮추는 방식은 안 된다고 주장했습니다. 양도세 감면은 매물을 시장에 내놓도록 유도하는 용도로 쓰여야지, 보유세 인상의 면죄부가 되어선 곤란하다는 뜻입니다.
공급정책, 세제 개편만큼 속도가 중요하다
이번 토론회에서 이 대통령이 3기 신도시 착공 지연을 직접 꺼내며 "행정 속도가 너무 느리다"고 지적한 부분이 저에게는 가장 인상적이었습니다. 세제 개편 논의가 뜨겁게 달아오른 자리에서도 공급 문제를 놓지 않겠다는 신호였으니까요.
3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등 수도권 핵심 거점에 대규모 주택을 공급하겠다는 계획으로, 2018년 발표 이후 착공이 계속 지연되고 있는 상태입니다(출처: 한국토지주택공사(LH)). 착공이 늦어지는 동안 기존 주택 수요는 도심으로 다시 몰리고, 그 압력이 집값을 끌어올리는 구조가 반복됩니다. 제가 실제로 집을 알아보면서 느낀 것도 이겁니다. 신도시가 '언젠가 생긴다'는 예고만으로는 지금 당장의 전월세 시장 압박이 전혀 해소되지 않는다는 거죠.
정부는 건설 기간을 대폭 단축하는 방안을 검토하겠다고 밝혔는데, 이를 위해서는 인허가 프로세스 간소화와 공공시행자의 권한 강화가 병행되어야 합니다. 보유세를 올려 투기 수요를 억제하는 동시에, 실수요자가 실제로 들어갈 수 있는 집을 적시에 공급하지 못하면 시장 정상화는 절반짜리 성공에 그칠 수밖에 없습니다. 이 대통령이 스스로 인용한 일본의 '잃어버린 30년'도, 자산 버블이 꺼질 때 공급 부족이 복합 작용을 했다는 점에서 반면교사로 삼을 만한 사례입니다.
자주 묻는 질문
Q. 보유세 강화하면 실제로 집값이 내려가나요?
A. 일반적으로 보유세를 올리면 매물이 늘어 집값이 떨어진다고 알려져 있지만, 제 경험상 공급 확대가 함께 이뤄지지 않으면 효과가 제한적입니다. 보유세 인상이 매도 압력을 높여도, 사람들이 실제로 옮겨갈 집이 부족하면 거래만 끊기고 가격은 크게 변하지 않을 수 있습니다. 세제와 공급이 동시에 움직여야 의미 있는 변화가 생깁니다.
Q. '똘똘한 한 채' 전략, 앞으로도 유효한가요?
A. 이번 토론회를 기점으로 종부세 부과 대상에 고가 1주택도 명확히 포함하는 방향으로 논의가 기울고 있어, 기존처럼 1주택이라는 이유만으로 세 부담을 피하기는 어려워질 가능성이 있습니다. 다만 세제 개편안이 확정·시행되기까지 시간이 필요한 만큼, 정책 발표 내용을 주시하면서 판단하는 것이 현명합니다.
Q. 이번 세제개편안은 언제 발표되나요?
A. 토론회에서 나온 의견을 종합해 이르면 이달 말 최종 발표할 것으로 알려져 있습니다. 다만 보유세 강화 수위와 차등 기준 등 세부 내용이 아직 조율 중이라, 발표 시기가 다소 미뤄질 가능성도 배제할 수 없습니다. 국토교통부와 기획재정부 공식 채널을 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.
Q. 3기 신도시 입주는 언제쯤 가능한가요?
A. 당초 일정보다 착공이 지연된 상태이며, 이번 토론회에서 이 대통령이 직접 "행정 속도가 너무 느리다"고 지적하며 건설 기간 단축 방안 검토를 언급했습니다. 현재로선 구체적인 입주 시기는 단지별로 상이하며, LH 공식 사이트에서 지구별 일정을 확인하는 것이 가장 정확합니다.
결론
이번 대토론회를 지켜보며 한 가지는 분명해졌습니다. 정부가 '인위적인 집값 잡기'가 아닌 '시장 정상화'를 목표로 내세웠다는 건, 단기 가격 통제보다 구조적 왜곡을 바로잡겠다는 의지로 읽힙니다. 1가구 1주택의 허점을 메우고, 보유세를 현실화하며, 3기 신도시 공급 속도를 높이는 세 가지가 맞물려야 비로소 실수요자가 체감하는 변화가 생길 것입니다.
무주택 실수요자로서 솔직히 기대 반 우려 반입니다. 세제 개편의 방향은 맞지만, 공급 일정이 또다시 지연된다면 그 피해는 결국 집 없는 사람들에게 돌아옵니다. 정책 발표 이후에도 실제 착공 현황과 세부 세율 설계를 계속 눈여겨볼 필요가 있습니다. 단순히 뉴스 헤드라인이 아니라 내 삶과 직결된 문제이니까요.