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2026년 8월, 정부가 실거주 1주택자를 보호하고 비거주·초고가 주택에 세 부담을 집중하는 부동산 세제개편안을 전격 발표했습니다. 제 주변에서도 직장 때문에 본인 집에 못 살고 세입자를 들인 비거주 1주택자들이 갑자기 세금 계산기를 꺼내 들며 술렁이기 시작했는데, 솔직히 이건 예상보다 파장이 훨씬 컸습니다. 이 개편안이 실제 시장에 어떤 파문을 일으킬지, 데이터와 전문가 분석을 바탕으로 차근히 짚어보겠습니다.
절세매물 출회, 언제 어디서 터질까
이번 개편안에서 가장 먼저 눈길을 끄는 부분은 양도소득세 장기거주소득공제의 구조 변화입니다. 기존의 장기보유특별공제(장특공제)는 보유 기간과 거주 기간을 함께 반영하던 제도였는데, 여기서 장특공제란 오래 보유한 주택을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 공제해 세금을 줄여주는 제도입니다. 이번 개편으로 이 공제가 '거주' 중심으로 재편되면서, 실제로 살지 않은 집에는 혜택이 대폭 줄어드는 구조가 됩니다.
더 결정적인 변화는 양도차익 공제 상한선 신설입니다. 2028년에는 20억 원, 2029년에는 10억 원으로 상한을 두겠다는 것인데, 강남권처럼 수십 억 원대 시세차익이 흔한 지역에서는 이 시점 이전에 파는 것이 유리해집니다. KB국민은행 부동산수석전문위원은 세법 개정안 발표 직후인 이달부터 내년 5월 말 보유세 과세기준일 직전, 그리고 내년 말 양도세 부담이 커지기 전까지 세 차례 절세 매물이 집중될 가능성이 높다고 지적했습니다(출처: 연합뉴스).
제가 직접 주변 다주택자 지인들 이야기를 들어보니, 실제로 "2027년 안에는 정리하자"는 말이 심심치 않게 나오고 있었습니다. 투기 목적이 아닌, 그냥 증여받거나 상속받은 주택을 들고 있던 사람들도 마찬가지였습니다. 다만 우리은행 부동산연구원 분석처럼, 서울 중하위권과 수도권 비규제지역에는 오히려 그동안 부족했던 매물이 풀리는 긍정적 효과도 기대되는 상황입니다.
종부세 개편의 핵심, 실거주냐 보유냐
종합부동산세(종부세) 개편에서 핵심은 '주택 수'가 아니라 '가액 기준'으로 세율 체계를 바꾼 것입니다. 여기서 종부세란 일정 기준 이상의 주택을 보유한 사람에게 부과하는 국세로, 보유 주택의 공시가격 합산액이 기준을 초과할 때 납부하게 됩니다. 지금까지는 몇 채를 가졌느냐가 세율 결정의 핵심 변수였는데, 앞으로는 얼마짜리를 가졌느냐로 바뀌는 셈입니다.
실거주 1주택자는 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 반면 비거주 1주택자, 즉 자기 집에 살지 않고 임대를 준 1주택자는 공제액이 9억 원으로 줄어듭니다. 3억 원이나 되는 공제 차이가 생기는 것이죠. 여기에 다주택자의 공정시장가액비율도 현행 60%에서 최대 80%까지 단계적으로 올라갑니다. 공정시장가액비율이란 과세표준을 산출할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 이 수치가 높아질수록 실제 납부 세액이 커지는 구조입니다.
제 경험상 이런 구조 변화는 단순히 세금 계산서 숫자가 바뀌는 문제가 아닙니다. 보유 방식 자체를 바꿔야 하는 신호로 받아들이는 사람들이 많아진다는 게 더 중요합니다. 실제로 이번 개편의 방향을 정리하면 다음과 같습니다.
- 실거주 1주택자: 종부세 기본공제 12억 → 14억 원으로 확대, 부담 완화
- 비거주 1주택자: 기본공제 12억 → 9억 원으로 축소, 부담 가중
- 다주택자: 공정시장가액비율 60% → 최대 80%로 단계 인상
- 세율 체계: 주택 수 기준 → 가액 기준으로 전환
- 보유세 부담 상한: 전년도 대비 150% → 200%로 상향
건국대 부동산대학원 박합수 겸임교수는 현금 흐름이 없는 강남권 고령층을 중심으로 내년 5월 말까지 일부 매물이 나올 수 있다고 봤습니다. 다만 특수한 사정으로 비거주한 경우라면 팔지 않고 직접 들어가 살 수도 있어 매물이 급격히 늘지는 않을 것이라는 분석도 있었습니다(출처: 연합뉴스).
임대차시장, 세입자가 직격탄을 맞을 수 있다
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 개편안 발표 직후 가장 걱정됐던 부분이 세금 문제가 아니라, 저처럼 세를 살고 있는 사람들의 상황이었습니다. 비거주 1주택자는 말 그대로 자기 집을 비워두는 게 아니라, 누군가의 집을 빌려주는 임대인입니다. 이 사람들이 종부세 부담이 커지자 세입자를 내보내고 직접 입주를 택하거나, 늘어난 세금을 월세에 얹어버리는 선택을 한다면 그 피해는 고스란히 세입자에게 돌아갑니다.
임대차 시장에는 두 가지 방향의 압박이 동시에 작용할 가능성이 있습니다. 하나는 임대 공급 감소입니다. 비거주 1주택자들이 실거주로 전환하면서 기존 전월세 매물 자체가 줄어드는 것입니다. 다른 하나는 임대료 상승입니다. 팔거나 들어가 살기 어려운 상황의 임대인들이 늘어난 보유세 부담을 월세나 반전세 형태로 전가하는 경우입니다. 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장은 "종부세 개편은 거래량보다 보유 방식과 임대 시장 구조에 더 큰 영향을 미칠 가능성이 크다"고 밝혔습니다.
제가 직접 느낀 분위기를 말씀드리자면, 주변 임대인들 중 일부는 이미 월세 인상을 검토하고 있었습니다. '세금이 오르면 임대료에 반영하는 게 당연하다'는 논리는 어찌 보면 자연스럽지만, 그렇게 되면 결국 무주택 서민의 주거비 부담이 커지는 역설적 결과가 생깁니다. 정책이 투기 수요를 겨냥하겠다고 나섰다가 애꿎은 세입자가 피해를 보는 구조, 이게 제가 이번 개편에서 가장 우려스러운 지점입니다.
징벌적 과세의 한계, 정교한 보완책이 필요하다
정부가 '집은 사는(living) 곳이지 사는(buying) 것이 아니다'라는 메시지를 담았다는 평가는 이번 개편의 방향성이 일관되다는 점에서 맞습니다. 실거주 중심으로 세제를 재편해 투기 수요를 차단하고 다주택자의 매물 출회를 유도하는 논리 자체는 충분히 수긍할 수 있습니다.
그러나 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 비거주 1주택자에게 일률적으로 징벌적 세 부담을 지우는 방식은 현실을 너무 단순하게 봅니다. 직장 발령, 자녀 학교 문제, 부모 봉양 등 어쩔 수 없이 본인 집에 못 사는 사람들까지 투기 세력처럼 분류해 무거운 세금을 물린다면, 이는 조세 저항으로 이어질 가능성이 충분합니다. 박합수 교수도 이 점을 명시적으로 지적했습니다.
또 하나 놓쳐선 안 되는 것은 다주택자 양도세 중과 완화의 한시적 성격입니다. 2028년까지만 완화된다는 조건이 붙어 있어서, 기한이 지나면 다시 매물이 잠길 수 있습니다. 제가 직접 주변에서 보니, 퇴로가 열려도 막판에 몰리면 거래 수요가 한꺼번에 쏟아지면서 오히려 시장 교란 요인이 되기도 합니다. 장기적으로 시장을 안정시키려면 단발적인 중과 완화가 아니라, 임대 공급을 뒷받침하는 제도적 장치와 함께 가야 합니다.
세제 개편이라는 큰 그림은 의미 있지만, 땜질식 징벌 과세에 머무르지 않고 임대차 시장 수급 안정과 실수요자 주거 선택권을 함께 고려한 정교한 보완책이 반드시 뒤따라야 한다는 것, 이게 제 최종 판단입니다.
자주 묻는 질문
Q. 비거주 1주택자도 종부세를 더 내야 하나요?
A. 맞습니다. 이번 개편으로 실거주 1주택자의 종부세 기본공제는 14억 원으로 늘어나지만, 비거주 1주택자는 오히려 9억 원으로 줄어듭니다. 직장이나 기타 사정으로 본인 집에 거주하지 못하는 경우에도 예외 없이 적용되기 때문에 해당 여부를 미리 점검해 두시는 것이 좋습니다.
Q. 다주택자 양도세 중과 완화가 2028년까지라는데, 그 이후엔 어떻게 되나요?
A. 현재 발표된 개편안 기준으로는 2028년까지만 한시적으로 완화됩니다. 이후 별도의 연장 조치가 없다면 원래의 다주택자 양도세 중과 세율이 다시 적용될 가능성이 있습니다. 보유 주택 정리를 고려하고 있다면 한시 완화 기간 내에 의사결정을 마치는 것이 세 부담 측면에서 유리합니다.
Q. 양도차익 공제 상한이 생기면 강남 집 팔 때 세금이 얼마나 늘어나나요?
A. 2028년부터는 양도차익 공제 상한이 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 설정됩니다. 현재는 이 상한이 없기 때문에, 수십 억 원대 시세차익이 발생하는 초고가 주택일수록 2028년 이후 매도 시 세 부담이 눈에 띄게 커집니다. 구체적인 세액은 취득가액, 보유 기간, 거주 기간에 따라 달라지므로 세무사와 개별 상담을 권장합니다.
Q. 세입자 입장에서 이번 세제개편이 전월세에 어떤 영향을 주나요?
A. 비거주 1주택자들이 실거주로 전환하면 기존 임차인이 집을 비워야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 동시에 임대를 계속 유지하는 경우에도 늘어난 보유세 부담이 월세나 반전세로 전가될 가능성이 있어 전반적인 임대차 시장 불안 요인으로 작용할 수 있습니다. 계약 갱신 시점이 가까운 세입자라면 동향을 주시하면서 미리 대비책을 마련해 두는 것이 현명합니다.
결론
이번 부동산 세제개편은 실거주 중심으로 판을 다시 짜겠다는 메시지가 뚜렷합니다. 절세 매물 출회, 종부세 부담 재편, 임대차 시장 구조 변화까지 파장이 겹겹이 쌓여 있어서 당분간 시장 변동성은 불가피해 보입니다. 저 역시 이 시기에 보유 전략을 처음부터 다시 짚어봐야 했던 경험이 있는 만큼, 단순히 뉴스로 흘려듣기엔 너무 실질적인 영향이 큰 변화입니다.
한 가지 분명한 것은, 이 개편안이 최종 완성형이 아닐 가능성이 높다는 점입니다. 임대차 시장 불안이 현실화되면 추가 보완책이 나올 것이고, 조세 저항이 거세지면 세율이나 공제 기준이 다시 조정될 수 있습니다. 지금 당장 매도·보유 결정을 서두르기보다, 자신의 거주 요건과 보유 목적을 먼저 점검하고 세무 전문가와 개별 상담을 받아보시길 권합니다.
참고: https://www.yna.co.kr/view/AKR20260803106300003?section=economy/real-estate