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분당 신도시에서 오랜 기간 발이 묶여 있던 한솔마을 4단지가 드디어 단독 재건축의 길을 열었습니다. 리모델링을 추진 중인 5·6단지와 하나의 통합 구역으로 묶여 있어 사업이 꼼짝 못 하던 상황이었는데, 성남시가 행정절차를 대폭 단축하며 3개월 만에 구역계 조정을 완료했습니다. 저도 정비 방식의 이견으로 사업이 표류하는 현장을 지켜본 적이 있어서, 이번 소식이 남다르게 와 닿았습니다.
구역계 조정: 묶여 있던 매듭이 풀린 과정
일반적으로 노후계획도시 정비사업은 인접 단지들을 하나의 통합 구역으로 묶어 추진하는 것이 유리하다고 알려져 있습니다. 규모의 경제나 기반시설 공동 활용 측면에서 그렇게 보는 시각이 많죠. 그런데 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 정비 방식이 서로 다른 단지들을 억지로 한 울타리에 가두면, 어느 한 단지도 제대로 사업을 시작하지 못하고 서로를 발목 잡는 상황이 반복되는 경우가 훨씬 많습니다.
한솔마을 4·5·6단지가 딱 그랬습니다. 4단지는 재건축을 원했고, 5·6단지는 리모델링을 선택했는데, 기존 2035 노후계획도시정비기본계획상 세 단지가 하나의 특별정비예정구역으로 묶여 있었습니다. 여기서 특별정비예정구역이란 노후화된 계획도시 내에서 정비가 필요한 구역을 미리 지정해 관리하는 제도로, 쉽게 말해 '이 구역은 앞으로 정비하겠다'는 행정적 선언에 해당합니다. 이 구역에 묶이면 사업 추진의 전제 조건이 통합 구역 단위로 맞춰지기 때문에, 4단지 단독으로 재건축을 신청하거나 심의를 요청하는 것이 사실상 불가능했습니다.
이번에 성남시가 변경한 것이 바로 이 기본계획입니다. '2035 노후계획도시정비기본계획 변경안'이 2025년 6월 26일 경기도 도시계획위원회 심의를 통과하면서, 4단지는 단독 구역으로 재편됐고 5·6단지는 특별정비예정구역에서 제외됐습니다(출처: 연합뉴스). 각자의 방식으로 각자의 속도로 사업을 진행할 수 있는 법적 근거가 생긴 것입니다.
이번 구역계 조정의 핵심 변화를 정리하면 다음과 같습니다.
- 한솔마을 4단지: 통합 구역에서 분리 → 단독 특별정비예정구역으로 재편, 독자 재건축 추진 가능
- 한솔마을 5·6단지: 특별정비예정구역에서 제외 → 기존 리모델링 사업 독립 추진 가능
- 성남시 고시 예정 시점: 2025년 7월 중 (기본계획 변경안 도시계획위원회 심의 통과 이후)
- 행정절차 처리 기간: 통상 6개월 이상 → 이번에 3개월로 단축 완료
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 지자체가 행정절차를 이 정도로 압축해서 처리하는 경우는 흔치 않거든요. 주민공람부터 경기도 승인까지 통상 6개월 이상 걸리는 기본계획 변경 절차를, 주민들의 2차 특별정비구역 지정 제안 참여 일정에 맞춰 3개월 만에 끝냈다는 것은 행정 의지가 실질적으로 뒷받침됐다는 방증입니다.
특별정비구역 지정과 그 이후: 기대와 과제
이번 구역계 조정이 완료되면서 4단지 주민들이 다음으로 바라보는 것은 2차 특별정비구역 지정입니다. 특별정비구역이란 특별정비예정구역 중에서 실제 사업이 본격화되는 구역을 지정하는 단계로, 쉽게 말해 '예비 명단'에서 '확정 명단'으로 올라가는 절차입니다. 이 단계가 넘어야 비로소 조합 설립 인가나 사업시행계획 수립 같은 본격적인 재건축 행정 절차가 열립니다(출처: 국토교통부).
제가 직접 정비사업 관련 현장을 들여다본 경험상, 구역 지정 이후가 오히려 더 험난한 경우가 많습니다. 구역 분리까지는 행정이 주도할 수 있지만, 그 이후 조합원 간 갈등, 시공사 선정, 사업성 검토 등은 결국 주민들이 직접 풀어가야 할 문제들이거든요. 이번 한솔마을 4단지의 경우도, 단독 구역 재편이라는 첫 번째 고비를 넘긴 것은 분명한 성과이지만, 앞으로 넘어야 할 고비들이 여전히 남아 있습니다.
특히 저는 이 부분이 신경 쓰입니다. 기존에 4·5·6단지가 공유하던 기반시설, 예를 들어 단지 내 도로, 어린이집, 주민 편의시설 같은 것들의 소유와 관리 주체를 구역 분리 이후 어떻게 정리할 것인지에 대한 논의가 충분히 이뤄져야 합니다. 행정 절차를 단축했다고 해서 이런 세부 조율까지 건너뛰면 나중에 더 큰 갈등으로 돌아올 가능성이 있습니다.
~라는 의견도 있지만, 실제로 유사한 분리 사례들을 살펴보니, 구역 분리 초기에 기반시설 공유 기준을 명확히 합의해둔 단지들이 이후 사업 속도도 훨씬 빨랐습니다. 성남시가 절차 단축의 속도감을 유지하면서도 이런 후속 조율에 지속적으로 관여해 주어야 한다고 생각합니다. 재건축과 리모델링이 물리적으로는 분리됐더라도, 인접 단지 간의 공존 관계는 계속 이어지니까요.
자주 묻는 질문
Q. 한솔마을 4단지 재건축, 지금 당장 진행되는 건가요?
A. 이번에 완료된 것은 구역계 조정, 즉 특별정비예정구역 경계를 나누는 기본계획 변경 단계입니다. 실제 재건축이 본격화되려면 2차 특별정비구역 지정 신청, 지정 심의 통과, 조합 설립 인가 등 여러 행정 단계가 추가로 남아 있습니다. 다만 이번 구역 분리가 그 첫 번째 전제 조건을 해소한 것이므로, 이전보다는 사업 속도가 붙을 가능성이 있습니다.
Q. 5·6단지 리모델링은 이번 조정으로 영향을 받나요?
A. 5·6단지는 이번 기본계획 변경으로 특별정비예정구역에서 제외됩니다. 일반적으로 구역 제외가 불이익처럼 보일 수 있지만, 이미 리모델링을 추진 중인 단지 입장에서는 재건축 중심의 특별정비구역 제도와 충돌 없이 독립적으로 리모델링 사업을 진행할 수 있게 된다는 점에서 오히려 긍정적으로 볼 수 있습니다.
Q. 특별정비예정구역이랑 특별정비구역은 다른 건가요?
A. 네, 다릅니다. 특별정비예정구역은 향후 정비 대상으로 예비 지정된 구역이고, 특별정비구역은 그중 실제 사업이 본격화되는 구역으로 확정 지정된 단계입니다. 쉽게 말해 예비 명단에서 확정 명단으로 올라가는 차이라고 보시면 됩니다. 한솔마을 4단지는 현재 예비 명단(특별정비예정구역) 단계를 정리했고, 올 하반기 확정 명단(특별정비구역) 지정을 신청할 준비를 하는 상황입니다.
Q. 행정절차를 3개월로 단축한 게 법적으로 문제는 없나요?
A. 성남시는 주민공람, 의견 수렴, 경기도 도시계획위원회 심의 등 법정 절차를 모두 거쳤습니다. 통상 6개월 이상 걸리는 이유는 절차 자체가 복잡해서이기도 하지만, 행정 내부의 처리 속도 문제인 경우도 많습니다. 이번에는 주민들의 2차 특별정비구역 지정 제안 일정에 맞추기 위해 성남시가 각 단계를 병렬적으로 진행하며 기간을 단축한 것으로, 절차를 생략한 것과는 다릅니다.
결론
이번 성남시의 한솔마을 4단지 구역계 조정은, 복잡하게 얽힌 행정 규제가 주민의 재산권 행사를 가로막는 전형적인 구조를 풀어낸 사례입니다. 오랫동안 하나로 묶여 있던 단지들을 제때 분리해주는 것만으로도 사업의 물꼬가 트인다는 것을, 이번 사례가 보여줬다고 생각합니다.
다만 속도가 빨라진 것에 고무되기 전에, 구역 분리 이후의 기반시설 공유 문제, 재건축과 리모델링이 나란히 진행될 때의 공사 환경 충돌, 인근 교통·생활 인프라 변화에 대한 면밀한 후속 검토가 반드시 뒤따라야 합니다. 분당 신도시의 노후 단지 정비가 실질적인 주거 환경 개선으로 이어지려면, 행정 절차의 속도감과 세부 조율의 꼼꼼함이 함께 가야 한다는 것을 잊지 말아야 할 것입니다. 4단지 주민분들이 하반기 특별정비구역 지정 신청까지 순조롭게 나아가시길 바랍니다.