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서울 아파트 한 채를 사려고 계산기를 두드려본 적 있으신가요? 저도 그랬습니다. 숫자를 맞춰 보면 결국 마지막에 걸리는 것은 언제나 '주택담보대출 6억 원'이라는 벽이었습니다. 정부가 다음 주부터 네 차례에 걸쳐 부동산 공개 토론회를 열겠다고 밝혔습니다. 그 중심에는 생애 최초 주택 구입자에게 적용되는 6억 원 한도가 과연 지금 집값 현실에 맞는지를 따지는 논의가 놓여 있습니다.
10억이 15억이 된 집값, 6억 한도는 어디서 나온 걸까요
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 생애최초주택구입자는 규제지역에서도 주택담보인정비율(LTV) 70%를 적용받습니다. LTV란 주택 시세 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 10억짜리 집을 살 때 7억까지 빌릴 수 있다는 의미입니다. 그런데 작년 6.27 대책으로 절대 한도가 묶였습니다. 주택 시세가 15억 원 이하이면 최대 6억 원, 15억~25억 원 구간은 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원이 상한입니다.
문제는 시장이 그 한도를 훌쩍 뛰어넘어버렸다는 겁니다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매·전세 가격은 올해 들어 이달 첫째 주까지 5.42% 상승했습니다(출처: 한국부동산원). 제가 자주 지나치는 성북구 길음1단지 래미안(84㎡)은 작년 말까지만 해도 10억 원대였는데, 지난달에는 13억 원대에 거래됐습니다. 1년도 안 돼 3억이 뛴 겁니다.
그 사이 가계대출 총량 규제라는 변수까지 터졌습니다. 총량 규제란 은행이 일정 기간 동안 늘릴 수 있는 가계대출 총액에 상한을 두는 제도입니다. 이로 인해 KB국민은행은 이달 10일부터 주택담보대출 한도를 6억 원에서 3억 원으로 절반으로 줄였습니다. 제 지인은 이미 계약을 마치고 잔금만 남겨둔 상태에서 이 통보를 받았습니다. "계약 전에는 분명 6억이라고 했는데"라는 말이 아직도 귀에 맴돕니다.
- 생애최초주택구입자 LTV 우대: 규제지역에서도 70% 적용
- 6.27 대책 이후 절대 한도: 15억 이하 6억 원 / 15억~25억 4억 원 / 25억 초과 2억 원
- KB국민은행 2025년 7월 10일부터 주담대 한도 6억 → 3억으로 축소
- 서울 아파트 매매·전세 가격 올해 누적 5.42% 상승 (한국부동산원)
대출 규제, 청년을 보호하는 건가요 아니면 퇴출하는 건가요
정부도 이 모순을 알고 있습니다. 김용범 청와대 정책실장은 브리핑에서 "전·월세 가격이 예상보다 빠르게 오르고 있고, 임차 부담에서 벗어나기 위해 반드시 집을 사고 싶다는 절박함이 있는 청년들도 있다"며 "6억 원이라는 한도 때문에 집을 사지 못한다면 그다음에는 어떻게 해야 하느냐"고 했습니다. 저는 그 말을 들으면서 제 지인의 탄식이 떠올랐습니다. "30~40년 동안 성실히 일해 갚을 자신이 있는데, 당장 자산이 없다는 이유만으로 기회를 빼앗기는 것이 맞냐"는 그 말이요.
이번 토론회에서 핵심 쟁점이 될 개념이 바로 DSR, 즉 총부채원리금상환비율입니다. DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 '얼마나 버는 사람이 얼마나 갚을 수 있는가'를 따지는 지표입니다. 현재 규제는 집값이라는 자산 가치에 초점을 맞추고 있지만, 미래 소득을 기반으로 상환 능력을 평가하는 DSR 중심으로 전환해야 한다는 의견이 전문가들 사이에서 나오고 있습니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 단순히 한도를 올리는 것만으로는 시장이 진정되지 않습니다. 대출 한도가 늘어나면 그만큼 매수 여력이 생기고, 그 여력은 다시 호가를 자극할 수 있습니다. 정부 내부에서도 "6억 한도를 완화하면 15억 원 안팎의 주택 시장이 더 뜨거워질 것"이라는 우려가 나오는 이유가 여기에 있습니다. 하지만 한편으로는, 대출 규제만으로 집값을 잡으려다가 정작 실수요자만 시장 밖으로 밀려나는 결과도 직접 봐왔습니다. 정책이 현실을 따라가지 못할 때, 가장 먼저 피해를 보는 건 자본력이 약한 청년 세대입니다.
토론회 이후 공급과 세제, 실제로 달라질까요
정부는 14일 국토교통부(공급), 15일 금융위원회(금융), 16일 기획재정부(세제) 순으로 주제별 공개 토론회를 열고, 23일 이재명 대통령이 직접 참석하는 대토론회로 마무리할 계획입니다. 이 과정에서 세제개편안도 윤곽을 드러낼 전망입니다. 종합부동산세 공정시장가액비율 상향, 장기보유특별공제 중 보유 공제 축소·폐지 등 보유세 및 양도소득세 강화 방안이 검토되고 있습니다(출처: 기획재정부).
공급 측면에서는 2030년까지 수도권에서 총 135만 가구를 착공하겠다는 9.7 대책의 목표가 여전히 살아있습니다. 서초구 서리풀지구 2만 가구 공급(2028년 착공 목표), 용산국제업무지구, 태릉CC·육사 부지, 과천 경마장 등 유휴부지 활용 방안도 테이블 위에 있습니다. 다만 해당 부지들은 지자체와 주민 반대가 여전히 거센 상황이라 실현 속도가 관건입니다.
제가 직접 이 일정을 들여다보며 느낀 건, 세 차례의 사전 토론회가 단순한 요식행위가 아니길 바란다는 겁니다. 정부가 밝혔듯 "이전 정책 모델이 더 이상 통하지 않는 환경"이라면, 토론회 결과가 실제 정책 수정으로 이어져야 합니다. 양도소득세 중과와 보유세 강화라는 세제 원칙은 유지하겠다고 했지만, 그 원칙 안에서도 실수요자를 위한 예외 설계가 얼마나 정밀하게 들어오느냐가 승부처가 될 것 같습니다.
자주 묻는 질문
Q. 생애최초 주택 구입자는 원래 LTV 몇 %까지 적용받나요?
A. 규제지역이라도 일반 차주에게 적용되는 LTV 40% 대신 70%가 적용됩니다. 하지만 LTV 비율과 관계없이 절대 대출 한도가 최대 6억 원으로 묶여 있어, 집값이 오를수록 실질적인 혜택은 줄어드는 구조입니다.
Q. KB국민은행이 주담대 한도를 3억으로 줄인 이유가 뭔가요?
A. 정부의 가계대출 총량 규제 때문입니다. 총량 규제는 은행별로 일정 기간 동안 늘릴 수 있는 가계대출 총액에 상한을 두는 제도인데, KB국민은행이 그 한도에 근접하면서 신규 대출 한도를 2025년 7월 10일부터 6억 원에서 3억 원으로 절반 축소한 것입니다.
Q. 이번 부동산 토론회에서 세금도 바뀔 수 있나요?
A. 토론회를 거쳐 7월 말 또는 8월 초에 세제개편안이 발표될 예정입니다. 종합부동산세 공정시장가액비율 상향과 양도소득세 강화(장기보유특별공제 중 보유 공제 축소·폐지)가 검토 중이며, 정부는 세제의 기본 원칙은 바꾸지 않겠다는 입장을 유지하고 있습니다.
Q. DSR 기준으로 대출받으면 한도가 달라지나요?
A. DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율로, 현재도 대출 심사에 적용됩니다. 논의의 핵심은 고정 금액 한도 중심의 규제를 DSR 중심으로 전환해 소득이 높고 미래 상환 능력이 충분한 청년 실수요자에게 보다 유연한 대출이 가능하도록 재설계해야 한다는 것입니다.
결론
이번 토론회가 기대되는 동시에 걱정되는 것은 솔직한 심정입니다. 집값이 오르는 속도를 대출 한도가 따라가지 못하고, 대출 한도를 올리면 집값이 더 뛰는 딜레마를 반복해 온 게 지난 몇 년의 역사입니다. 숫자 하나 조정하는 것으로 끝나서는 안 되는 이유입니다.
지금 필요한 것은 실수요자의 미래 소득을 실질적으로 반영하는 DSR 중심의 대출 구조 개편, 그리고 반대에 가로막히지 않는 실질적인 공급 속도입니다. 앞으로 나올 세제개편안과 공급 로드맵을 함께 확인하시면서, 내 집 마련 계획이 있다면 지금 본인의 DSR 여력부터 점검해 두시는 것을 권해드립니다.
참고: https://tv.edaily.co.kr/News/NewsRead?NewsId=03768726645513208&Kind=257