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올해 상반기 서울의 아파트 준공 물량이 전년 대비 58% 넘게 쪼그라들었습니다. 숫자만 보면 먼 나라 얘기 같지만, 전세 계약 만기를 앞두고 새 집을 찾아 발을 동동 구르던 저한테는 그 통계 하나하나가 등골을 서늘하게 만드는 현실이었습니다.
준공 감소, 숫자 뒤에 숨겨진 사람들의 이야기
솔직히 저는 '준공 물량'이라는 말을 오랫동안 남의 일로 들었습니다. 부동산 뉴스에서 전문가들이 떠드는 통계 정도로 흘려들었던 것이지요. 그런데 막상 전세 만기가 닥치고, 주변 새 아파트가 씨가 마른 것을 직접 몸으로 느끼고 나서야 그게 얼마나 무서운 지표인지 뼛속부터 이해했습니다.
준공(竣工)이란 말 그대로 공사가 끝나 사람이 실제로 들어가 살 수 있는 상태가 된 것을 의미합니다. 분양이나 착공과는 다릅니다. 분양은 '앞으로 지을게요'라는 약속이고, 착공은 '이제 짓기 시작했어요'인 반면, 준공은 '오늘 당장 열쇠를 받을 수 있어요'와 같은 말입니다. 그래서 실수요자에게 준공 물량은 가장 직접적인 공급 지표입니다.
출처: 국토교통부가 발표한 6월 주택통계에 따르면, 올해 상반기 서울의 주택 준공 물량은 1만 5160가구에 그쳤습니다. 지난해 같은 기간 3만 1618가구와 비교하면 52.1% 감소한 수치입니다. 아파트만 따로 보면 감소 폭은 더 가팔라서, 1만 2251가구로 전년 동기 대비 58.4% 줄었습니다. 사실상 절반이 아니라 반토막 아래로 내려앉은 셈입니다.
제가 직접 겪어보니, 이 숫자는 단순한 통계가 아니었습니다. 새 아파트가 줄면 기존 전세 물건에 수요가 집중되고, 집주인이 협상력을 쥐게 됩니다. 저도 집주인이 보증금을 무리하게 올리겠다고 했을 때 달리 갈 곳이 없어 결국 조건을 받아들일 수밖에 없었습니다. 그 순간 '입주 절벽'이라는 단어가 처음으로 피부에 와닿았습니다.
인허가 감소, 미래까지 막아버린 악재
준공이 현재의 공급이라면, 인허가는 미래의 공급입니다. 인허가(認許可)란 주택을 짓기 전 관할 지자체로부터 사업 계획을 승인받는 단계로, 쉽게 말해 '앞으로 몇 가구가 지어질 수 있는가'를 가늠하는 선행 지표입니다. 통상 인허가부터 준공까지 3~5년의 시차가 존재하기 때문에, 지금의 인허가 감소는 몇 년 뒤 공급 절벽으로 직결됩니다.
그런데 올해 상반기 수도권 인허가 물량은 6만 7946가구로 전년 동기 대비 8.1% 줄었습니다. 비수도권은 상황이 더 심각해서 같은 기간 24.5%나 감소했습니다. 지금 당장의 준공 물량도 반토막 났는데, 앞으로 지어질 집의 씨앗인 인허가마저 줄고 있다는 사실이 저는 더 불안하게 느껴졌습니다.
여기서 한 가지 짚고 싶은 점이 있습니다. 분양 시장만 보면 상황이 꽤 달라 보입니다. 올해 상반기 전국 분양 물량은 6만 3586가구로 전년 동기 대비 55.1% 증가했고, 서울은 무려 110.0% 늘었습니다. 분양이 늘었다는 뉴스만 보면 공급이 활발해지는 것 아닌가 생각할 수 있습니다. 그러나 분양은 실제 입주까지 최소 2~3년이 걸립니다. 지금 당장 전셋집을 찾아야 하는 실수요자에게는 그림의 떡일 수밖에 없습니다.
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 분양 호재 뉴스가 쏟아질 때도 제 주변 전세 물건은 여전히 씨가 말랐고, 오히려 집주인들이 "앞으로 공급될 거니까 지금 잡아야 한다"는 논리로 가격을 더 올렸습니다. 현재와 미래의 공급을 혼동하면 안 되는 이유가 바로 이것입니다.
- 준공: 지금 당장 입주 가능한 현재 공급 지표
- 인허가: 3~5년 후 공급을 예측하는 선행 지표
- 분양: 실제 입주까지 최소 2~3년이 필요한 중간 단계
- 수도권 인허가 8.1% 감소 → 중장기 공급 공백 위험 현실화 중
전세난, 통계가 아닌 삶의 문제
준공 절벽의 직격탄을 가장 먼저 맞는 곳은 전월세 시장입니다. 새 아파트 입주가 줄면 전세 공급도 함께 쪼그라들고, 그 빈자리를 채우려는 수요가 기존 물건으로 몰리면서 임대인(집주인)의 협상력이 비대해집니다. 이 구조가 실수요자에게 얼마나 불리한지, 저는 직접 겪어봤기 때문에 잘 압니다.
6월 전국 전월세 거래량은 21만 8618건으로 전달보다 4.2% 늘었습니다(출처: 국토교통부). 그런데 지난해 같은 달과 비교하면 9.8% 감소한 수준입니다. 거래 자체가 줄었다는 것은 수요가 사라진 게 아니라, 원하는 가격에 거래가 성사되지 않아 임차인(세입자)들이 어쩔 수 없이 재계약을 택하거나 더 열악한 조건으로 내몰리고 있다는 신호일 수 있습니다.
전세가율(傳貰價率)이라는 개념도 이 맥락에서 중요합니다. 전세가율이란 집값 대비 전세 보증금 비율을 뜻하는데, 공급이 줄고 전세 수요가 집중될수록 이 비율이 올라가면서 갭투자 위험도 덩달아 커집니다. 보증금을 거의 다 돌려받지 못하는 전세 사기의 씨앗이 되는 지표이기도 합니다.
그때 느낀 건, 집이 없다는 사실이 이렇게까지 삶의 선택지를 좁힐 수 있다는 것이었습니다. 월세로 밀려날지, 불리한 조건의 재계약을 할지, 아니면 더 먼 외곽으로 이사할지. 어떤 선택도 마음 편하지 않았고, 그 불편함의 근원은 결국 '지금 당장 들어갈 수 있는 집이 없다'는 준공 공백이었습니다.
미분양 적체, 지방과 수도권의 극단적 온도 차
이 상황에서 아이러니한 수치가 하나 있습니다. 6월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만 7464가구로 전달보다 3.4% 늘었습니다. 집이 없어서 난리인데 한편으로는 미분양이 쌓이고 있다는 것입니다. 어떻게 이런 일이 벌어지는 걸까요.
답은 지역 편차입니다. 전체 미분양의 84.2%가 비수도권에 집중돼 있습니다. 대구 3575가구, 부산 3292가구, 경남 3226가구 순으로 지방 광역시와 도에 미분양이 집중된 반면, 수도권은 1만 8770가구로 비수도권(4만 8694가구)의 절반에도 미치지 않습니다. 서울에서 준공이 반토막 나는 동안, 지방 일부 도시에서는 팔리지 않는 아파트가 쌓이고 있는 것입니다.
특히 악성 미분양(惡性 未分讓)으로 불리는 준공 후 미분양은 상황이 더 심각합니다. 준공 후 미분양이란 아파트가 다 지어진 뒤에도 분양이 안 된 물량을 말하는데, 건설사 입장에서는 이자 비용이 계속 불어나 재무 부담이 극심해집니다. 전국 준공 후 미분양은 2만 9786가구로 전월 대비 1.5% 늘었으며, 비수도권이 2만 5091가구로 대부분을 차지합니다.
이 구조를 보면서 저는 단순히 '공급을 늘리면 된다'는 처방이 얼마나 안이한 접근인지 다시 한번 느꼈습니다. 수도권은 공급이 모자라 난리고, 지방은 지어놔도 안 팔려 건설사가 흔들립니다. 수요가 있는 곳에 공급을 맞추는 세밀한 정책 설계 없이는 어느 쪽도 해결하기 어렵습니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트 준공이 반토막 났다는데, 전세 가격도 오르나요?
A. 공급과 수요의 원리상 새 아파트 입주 물량이 줄면 기존 전세 물건으로 수요가 몰리고, 이는 전세 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 높습니다. 제가 직접 겪어본 결과, 주변 새 아파트 입주 물량이 줄었던 시기에 집주인들의 보증금 인상 요구가 확연히 거세졌습니다. 당장 살 곳이 필요한 실수요자일수록 가격 협상력이 약해질 수밖에 없습니다.
Q. 분양 물량이 늘었다고 하던데, 그러면 공급 부족이 곧 해결되지 않나요?
A. 분양과 준공 사이에는 통상 2~3년의 시차가 있습니다. 지금 분양이 아무리 늘어도 실제 입주 가능한 집이 생기기까지는 시간이 걸린다는 의미입니다. 지금 당장 전셋집이나 새 아파트를 찾고 있다면 분양 증가 소식은 현실적인 위안이 되기 어렵습니다. 단기 공급 공백은 별도의 대책이 필요합니다.
Q. 인허가 감소가 왜 중요한가요? 지금 당장 집을 구하는 데 영향이 있나요?
A. 인허가는 지금 당장의 공급에는 영향을 주지 않지만, 3~5년 후 시장의 공급 규모를 결정하는 선행 지표입니다. 지금 인허가가 줄면 몇 년 뒤 준공 물량도 따라 줄기 때문에, 현재의 준공 절벽이 장기화될 가능성을 높입니다. 중장기적으로 주거 계획을 세우고 있다면 인허가 추이를 꼭 함께 살펴봐야 합니다.
Q. 지방은 미분양이 쌓이는데 왜 전국 공급 부족이라고 하나요?
A. 주택 수요는 지역별로 완전히 다릅니다. 전국 미분양의 84% 이상이 비수도권에 몰려 있고, 정작 수요가 집중된 서울과 수도권은 준공 물량이 급감하고 있습니다. 지방의 빈 아파트를 서울로 옮길 수 없는 구조이기 때문에, 전국 통계만 보면 공급이 있는 것처럼 보여도 실수요자들이 사는 곳에서의 공급 부족은 엄연히 실재합니다.
결론
서울 아파트 준공이 58% 넘게 꺾이고, 인허가마저 줄고 있는 지금은 단기와 중장기 공급 모두 경고등이 켜진 상황입니다. 분양 증가만 보고 안심하기엔 현실이 너무 다릅니다. 전셋집을 구하지 못해 집주인의 무리한 요구를 받아들여야 했던 제 경험이 결코 특수한 사례가 아님을 지금의 통계들이 말해주고 있습니다.
정리하면, 지금 실수요자에게 필요한 건 몇 년 뒤 입주 예정인 분양 뉴스가 아니라 당장의 입주 공백을 메울 수 있는 단기 주거 안정 대책입니다. 공공임대 확대, 빈집 활용, 역세권 신속 공급 등 다방면의 패키지가 동시에 가동되어야 한다고 봅니다. 지금 집을 구하고 계신 분이라면 준공 물량 추이와 전세가율을 주기적으로 확인하면서 협상 전략을 미리 세워두시길 권합니다.