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25억 원 초과 아파트의 주택담보대출 한도가 고작 2억 원으로 묶였습니다. 이 수치를 처음 확인했을 때 저는 솔직히 '이러면 누가 팔고 사나' 싶었습니다. 그 빈자리를 파고든 것이 바로 '셀러 파이낸싱'입니다. 매도인이 직접 돈을 빌려주는 이 방식이 강남, 송파, 광교 같은 상급지를 중심으로 빠르게 번지고 있습니다.
대출 규제가 만들어낸 빈자리, 셀러 파이낸싱
현재 규제지역 기준으로 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 단 2억 원까지만 주택담보대출(주담대)이 허용됩니다. 여기서 주택담보대출이란 주택을 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 가장 기본적인 부동산 매입 수단입니다. 30억짜리 아파트를 살 때 제도권 금융으로 조달할 수 있는 금액이 2억 원뿐이라는 건, 사실상 자기 자본이 28억 원 없으면 거래가 불가능하다는 뜻입니다.
그 빈자리를 채우기 위해 등장한 것이 셀러 파이낸싱(Seller Financing)입니다. 셀러 파이낸싱이란 매도인이 금융기관을 거치지 않고 매수인에게 직접 자금을 빌려주는 사적 채권 거래 방식입니다. 쉽게 말해, 집을 파는 사람이 은행 역할을 대신하는 겁니다. 부동산 중개 플랫폼에는 이미 '매도인 대출 가능', '집주인 대출 6억' 같은 문구가 달린 매물이 잇따라 등장하고 있습니다.
저도 최근 부동산 앱을 훑어보다가 이런 문구를 직접 발견했는데, 처음에는 합법적인 방식인지조차 헷갈렸습니다. 그만큼 일반 매수자에게는 낯선 방식이지만, 거래가 막힌 시장에서 이 방식은 실수요자에게 사실상 유일한 돌파구처럼 보이기도 합니다.
- 15억 원 이하 주택: 주담대 한도 6억 원
- 15억~25억 원 주택: 주담대 한도 4억 원
- 25억 원 초과 주택: 주담대 한도 2억 원
- 셀러 파이낸싱: 매도인-매수인 간 사적 채권 계약으로 자금 조달
근저당권 설정, 이 구조가 정확히 어떻게 작동하나
셀러 파이낸싱 거래는 대략 이런 순서로 진행됩니다. 매도인과 매수인이 금리와 상환 기간을 협의해 채권·채무 계약서를 작성하고, 공증을 거친 뒤 소유권 이전 등기와 동시에 근저당권을 설정합니다. 여기서 근저당권(根抵當權)이란 실제 채권액보다 일정 비율 높은 채권최고액을 설정해 두는 담보권으로, 매도인이 나중에 돈을 돌려받지 못할 경우 해당 부동산을 경매에 넘겨 회수할 수 있는 법적 권리입니다. 은행이 주담대를 실행하면서 설정하는 것과 구조적으로 동일한 방식입니다.
최근 화제가 된 이재명 대통령 부부의 분당 양지마을 아파트 거래도 이 구조입니다. 29억 원에 매도하면서 소유권 이전 등기와 같은 날, 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권이 설정됐습니다. 청와대는 10월 말에 처리될 잔금에 대한 근저당이라고 밝혔습니다. 이 사례가 공론화되면서 일반 국민들 사이에서도 셀러 파이낸싱이 하나의 거래 옵션으로 인식되기 시작했습니다. 온라인 부동산 커뮤니티에서 "대통령도 하는 방식이면 불법은 아니잖냐"는 반응이 나오는 것은 어쩌면 당연한 흐름입니다.
제 경험상, 이런 구조는 법적으로 문제없다 해도 계약서 한 줄 차이로 결과가 완전히 달라질 수 있습니다. 세종대 부동산AI융합학과 신보연 교수도 "셀러 파이낸싱은 당사자 간 사적 채권 거래이므로 정해진 단일 방식이 없다"고 지적한 바 있습니다(출처: 뉴시스). 제도권 금융처럼 표준화된 약관이 없다는 점이 오히려 가장 큰 함정입니다.
사적 금융 리스크, 매도인과 매수인 모두 조심해야 하는 이유
셀러 파이낸싱이 '가뭄의 단비'처럼 보이는 건 사실입니다. 그런데 저는 이 방식이 확산될수록 시장에 잠재 부실이 쌓인다는 게 더 걱정됩니다. 이유는 간단합니다. 은행은 대출 심사 과정에서 매수인의 소득과 신용, 상환 능력을 꼼꼼히 검증하지만, 매도인은 그런 검증 체계가 없습니다. 급히 집을 팔아야 하는 매도인이 매수인의 재정 상태를 제대로 확인하지 않고 계약했다가 원리금을 못 받는 상황이 현실화될 수 있습니다.
신보연 교수는 "매도인은 매수인의 채무 상환 능력과 재정 상태를 반드시 확인해야 하며, 계약 이행이 안 될 경우 경매를 통한 채권 회수 위험을 고려해야 한다"고 경고합니다. 경매(競賣)란 채무자가 빚을 갚지 못할 때 법원이 해당 부동산을 강제로 팔아 채권자에게 돈을 돌려주는 절차입니다. 경매 절차가 시작되면 매도인은 원금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 크고, 매수인은 집을 잃게 됩니다.
매수인 입장에서도 마냥 유리한 것은 아닙니다. 은행 대출 금리보다 높은 이자 조건을 수락해야 하는 경우가 많고, 레버리지(Leverage) 투자 — 빌린 돈으로 자산을 사서 수익을 극대화하려는 방식 — 에 과도하게 의존하다 보면 집값이 조금만 떨어져도 순식간에 깡통 상태가 됩니다. 강화된 대출 규제가 오히려 더 위험한 사적 금융으로 사람들을 내몰고 있는 아이러니입니다. 정부가 국토교통부나 금융위원회 차원에서 이런 사적 채권 거래에 대한 모니터링 체계를 갖추지 않는다면, 조용히 쌓이는 부실이 결국 시장 전체의 문제로 번질 수 있다고 봅니다(출처: 금융위원회).
자주 묻는 질문
Q. 셀러 파이낸싱은 불법인가요?
A. 불법이 아닙니다. 매도인과 매수인이 채권·채무 계약서를 작성하고 공증을 거쳐 근저당권을 설정하는 방식은 민법상 허용된 사적 채권 거래입니다. 다만 법적으로 정해진 표준 절차가 없으므로, 반드시 부동산 전문 법무사나 변호사의 도움을 받아 계약서를 꼼꼼히 작성하는 것이 중요합니다.
Q. 셀러 파이낸싱으로 집을 살 때 이자율은 어떻게 정하나요?
A. 이자율은 매도인과 매수인이 협의해서 정합니다. 법적으로는 이자제한법상 최고 이자율(연 20%) 이하로만 설정하면 됩니다. 실제 거래에서는 은행 금리보다 다소 높거나 낮은 수준에서 협의되는 경우가 많지만, 매수인이 급한 상황일수록 불리한 조건을 수락할 가능성이 높으므로 반드시 여러 조건을 비교해보셔야 합니다.
Q. 매도인이 돈을 못 받으면 어떻게 되나요?
A. 근저당권이 설정돼 있으면 매도인은 법원에 경매를 신청해 해당 부동산을 강제 매각하고 채권을 회수할 수 있습니다. 단, 경매 낙찰가가 채권최고액에 미치지 못하면 원금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 때문에 계약 전에 매수인의 재정 상태와 신용을 반드시 확인하는 것이 핵심입니다.
Q. 셀러 파이낸싱, 지금 고가 아파트 아니면 활용하기 어려운 방식인가요?
A. 현재 시장에서는 주로 20억 원 이상 상급지 아파트에서 사례가 확인되고 있습니다. 대출 한도 제한의 타격이 고가 주택일수록 크기 때문입니다. 다만 구조 자체는 매매 금액에 상관없이 적용 가능하므로, 앞으로 규제가 유지된다면 중저가 시장으로도 확산될 가능성이 있습니다.
결론
정리하면, 셀러 파이낸싱은 대출 규제가 막아버린 거래를 억지로 뚫는 임시방편입니다. 제 경험상 이런 구조는 시장이 정상화될수록 자연스럽게 줄어들어야 정상이지, 오히려 늘어난다면 그것 자체가 시장의 이상 신호입니다. 매도인과 매수인 모두 일시적 편의보다 장기적 리스크를 먼저 따져봐야 합니다.
만약 셀러 파이낸싱 매물을 검토 중이라면, 반드시 법무사 또는 부동산 전문 변호사를 통해 계약서를 검토하고, 근저당권 설정 금액과 상환 조건을 명확히 서면으로 남겨 두세요. 그리고 정부는 땜질식 대출 한도 조정에 그칠 것이 아니라, 실수요자가 합법적이고 안전한 방법으로 자금을 조달할 수 있도록 제도를 보완하고, 사적 금융 거래에 대한 실효성 있는 모니터링 체계를 지금 당장 마련해야 한다고 봅니다.