티스토리 뷰
이재명 대통령의 분당 수내동 아파트가 29억 원에 팔렸습니다. 그런데 매각 과정에서 17억 7,000만 원짜리 근저당권이 설정됐다는 소식을 접하고, 저는 솔직히 "이게 가능한 거였어?"라는 생각부터 들었습니다. 은행 대출이 막힌 시대에 매도인이 직접 돈을 꿔주는 방식으로 거래가 성사됐다는 건, 지금 부동산 시장의 민낯을 그대로 드러내는 장면이라고 느꼈습니다.
근저당권 17억, 이 거래에서 무슨 일이 있었나
대법원 등기부등본에 따르면, 이 대통령과 김혜경 여사 공동명의였던 경기 성남 분당 수내동 양지마을 아파트는 지난 14일 매매계약이 체결되고 불과 이틀 뒤인 16일에 소유권이 이전됐습니다. 매수인은 김모·조모 씨로, 각각 지분 2분의 1씩 취득했습니다. 29억 원짜리 거래치고는 빠르다 싶었는데, 이유가 있었습니다.
핵심은 매도인 측이 설정한 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권입니다. 여기서 근저당권이란 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 잡아, 돈을 돌려받지 못할 경우 해당 부동산을 통해 우선 변제받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 "내가 빌려준 돈을 못 받으면 이 집을 팔아서라도 회수하겠다"는 안전장치입니다. 이번 거래에서는 매수인 측이 잔금을 아직 다 마련하지 못한 상태에서, 매도인인 이 대통령 측이 그 부족분을 일종의 사적 대출 형태로 채워준 것입니다.
왜 이런 방식을 썼을까요. 분당 인근 공인중개사의 설명을 들어보면, 이달 말로 예정된 양지마을의 '사업시행자 지정 고시'가 관건입니다. 현행 도시정비법상 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도는 소유자가 5년 이상 주택을 보유하고 10년 이상 거주한 경우에만 가능합니다(출처: 국토교통부). 사업시행인가 이후 매수하면 해당 물건은 '현금청산' 대상이 돼 조합원 지위 승계가 불가능해집니다. 즉, 고시 전에 등기를 완료해야 매수인이 재건축 조합원 자격을 가져갈 수 있는데, 그 타이밍을 맞추기 위해 근저당권 설정을 먼저 하고 잔금은 나중에 정산하는 구조를 택한 것입니다.
부동산 전문가들 사이에서는 이 방식이 낯선 것이 아닙니다. 2019년 12·16 부동산 대책으로 주택담보대출이 사실상 '0원'이 됐을 당시에도 매도인이 차용증을 공증받아 직접 자금을 빌려주는 형태의 거래가 활발했습니다. 매도인이 채권자가 되고, 매수인이 채무자가 되는 구조입니다. 이번 사례에서도 매수인인 김·조씨는 현재 보유 중인 아파트의 잔금을 10월 말에 받아 근저당권을 해지할 예정이라고 알려졌습니다.
- 매매계약일: 7월 14일 / 소유권 이전일: 7월 16일 (2일 만에 이전)
- 채권최고액 17억 7,000만 원의 근저당권을 매도인(이 대통령·김 여사)이 매수인 대상으로 설정
- 사업시행인가 전 조합원 지위 확보를 위한 선(先) 등기 전략
- 매수인은 기존 아파트 잔금 수령 후 근저당권 해지 예정
대출규제가 만든 시장, 실수요자는 어디 있나
제가 직접 내 집 마련을 알아봤을 때의 기억이 이번 뉴스를 보며 다시 떠올랐습니다. 은행 창구에서 LTV(주택담보대출비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 기준을 들으며 "사실상 이 금액으로는 대출이 안 됩니다"라는 말을 들었을 때의 그 막막함이요. 여기서 LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 말하고, DSR은 연간 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환액 비율을 뜻합니다. 두 지표 모두 강화되면 빌릴 수 있는 돈이 확 줄어드는 구조입니다.
현재 금융당국은 투기 수요 차단을 명분으로 이 기준들을 지속적으로 조여왔습니다. 한국은행 자료에 따르면 가계대출 규제 강화 이후 수도권 중·고가 주택 거래량은 눈에 띄게 줄었지만, 고가 주택 가격 자체는 크게 꺾이지 않았습니다(출처: 한국은행). 규제가 거래 자체를 막아버리는 효과는 분명하지만, 가격을 잡는 효과는 기대만큼 나타나지 않은 셈입니다.
이번 거래 방식이 씁쓸하게 느껴진 건 바로 이 지점입니다. 매도인이 직접 매수인에게 자금을 대여하는 방식은, 양측이 충분한 자산과 신뢰 관계를 바탕으로 할 때 가능한 구조입니다. 일반적인 실수요자가 은행 대출이 막혔을 때 "매도인한테 돈 좀 빌려주세요"라고 요청하는 건 현실적으로 불가능합니다. 제 경험상 이건 아예 다른 세계 이야기입니다. 자금력이 뒷받침되는 계층끼리의 거래에서나 가능한 방식이 '시장의 거래 방식'으로 확산되고 있다는 것, 이게 지금 부동산 규제의 부작용입니다.
투기과열지구 지정, 조합원 지위 양도 제한, DSR 강화까지 정책의 목표는 분명히 투기 억제입니다. 하지만 결과를 보면, 정상적인 금융 조달이 가능했던 경로가 막히면서 사적 자금 대여라는 변칙 거래가 오히려 늘어나고 있습니다. 고위 공직자의 거래에서도 이런 방식이 등장했다는 사실은, 현재의 규제 틀이 얼마나 경직돼 있는지를 상징적으로 보여준다고 생각합니다. 실수요자에게는 유연한 대출 통로를 열어주면서, 투기성 수요는 별도의 기준으로 선별해 차단하는 방향의 정책 보완이 필요한 시점입니다.
자주 묻는 질문
Q. 근저당권 설정하고 집을 사면 나중에 문제가 생기지 않나요?
A. 근저당권은 채무자가 약속한 기한 안에 돈을 갚으면 자동으로 해지됩니다. 이번 사례처럼 매수인이 기존 보유 주택의 잔금을 받아 상환하는 구조라면, 일정이 명확하게 잡혀 있는 한 법적으로 큰 문제는 없습니다. 다만 기한 내 상환이 안 되면 매도인이 해당 부동산에 대한 우선 변제권을 행사할 수 있으므로, 반드시 차용증 공증 등 법적 장치를 갖춰야 합니다.
Q. 재건축 조합원 지위를 매수인이 넘겨받으려면 어떤 조건이 필요한가요?
A. 투기과열지구 내 재건축 단지에서는 소유자가 5년 이상 주택을 보유하고 10년 이상 거주한 경우에만 조합원 지위 양도가 허용됩니다. 사업시행인가 이후에는 해당 매물이 현금청산 대상으로 분류되어 새 매수인이 조합원 자격을 가져갈 수 없습니다. 때문에 이번 거래처럼 사업시행인가 고시 전에 서둘러 소유권 이전을 마치는 것이 핵심 전략이 됩니다.
Q. 매도인이 근저당을 설정해서 돈을 빌려주는 방식, 일반인도 활용 가능한가요?
A. 법적으로는 누구에게나 열려 있는 방식이지만, 현실적으로는 양측이 충분한 자산과 신뢰를 갖춰야 성립합니다. 매도인 입장에서는 수억 원을 개인적으로 빌려줄 여유 자금이 필요하고, 매수인은 단기 내 상환 가능한 계획이 있어야 합니다. 일반 실수요자에게는 이 조건 자체를 맞추기가 어렵습니다. 제 경험상 은행 대출이 막혔을 때 매도인에게 이 방식을 제안하는 것 자체가 현실에서는 쉽지 않습니다.
Q. DSR 규제가 강화되면 실제로 얼마나 대출이 줄어드나요?
A. DSR(총부채원리금상환비율)이란 연간 소득 대비 모든 부채의 원리금 상환액 합계 비율로, 이 비율이 일정 수준을 넘으면 추가 대출이 불가능해집니다. 현재 2금융권 포함 전면 적용 기준이 강화되면서, 소득이 낮거나 기존 부채가 있는 실수요자는 희망 금액의 절반도 빌리지 못하는 경우가 빈번합니다. 규제 취지가 아무리 좋아도, 일률적 기준 적용이 실수요자의 내 집 마련 기회를 구조적으로 차단하는 결과로 이어지고 있습니다.
결론
이번 이재명 대통령 아파트 매각 사례는, 부동산 정책의 의도와 현실 사이의 간극을 잘 보여줍니다. 투기 수요를 차단하겠다는 목표 아래 대출 문턱을 높였더니, 결국 사적 자금을 동원할 수 있는 계층만이 시장에서 거래를 이어가는 구조가 고착화되고 있습니다. 고위 공직자의 거래에서도 이런 변칙적 방식이 등장했다는 사실은, 현재의 규제 틀이 얼마나 경직되어 있는지를 역설적으로 보여주는 장면입니다.
실수요자라면 지금 당장 내 집 마련을 고려하고 있다면, LTV·DSR 기준과 투기과열지구 여부를 반드시 먼저 확인하시길 권합니다. 정책 변화가 거래 구조 자체를 바꾸는 시대인 만큼, 시장 상황을 꼼꼼하게 체크하는 것이 그 어느 때보다 중요합니다.