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집을 가지고 있는 사람에게 왜 전세대출을 해줘야 하느냐. 이재명 대통령이 부동산 정책 국민 대토론회에서 던진 이 한마디가 시장을 흔들고 있습니다. 비거주 1주택자의 전세대출 원칙 금지, 무주택자 보증 비율 단계적 축소. 저도 이 소식을 접하자마자 '이번엔 진짜 강하게 간다'는 느낌이 왔습니다. 규제의 방향 자체는 이해하면서도, 정작 어디까지가 실수요이고 어디서부터가 투기인지, 그 경계를 정책이 제대로 그을 수 있을지 걱정이 앞섰습니다.
1주택자 전세대출 금지, 무엇이 바뀌나
혹시 이런 경우를 주변에서 본 적 있으신가요? 본인 명의 아파트는 세를 주고, 자신은 다른 지역에서 전세대출을 받아 살면서 그 차익으로 자산을 불려가는 구조 말입니다. 저도 솔직히 이런 방식이 버젓이 허용되던 시절을 지켜보면서 '이게 맞나' 싶었던 적이 한두 번이 아니었습니다.
지난해 9·7 대책과 10·15 대책을 거치면서 이미 비거주 1주택자의 전세대출에는 제동이 걸리기 시작했습니다. 수도권·규제지역 기준 최대 2억 원 한도 제한, 서울 전역이 투기지역·투기과열지구로 지정된 이후에는 3억 원 초과 아파트를 보유한 1주택자에 대해 전세대출이 원칙적으로 금지됐습니다(출처: 금융위원회). 그런데 이번에는 그 범위를 아예 비거주 1주택자 전체로 확장하겠다는 것입니다.
여기서 비거주 1주택자란 본인 소유 주택에 실제로 거주하지 않고 다른 곳에 전세를 얻어 사는 사람을 가리킵니다. 갭투자, 즉 적은 자기자본으로 전세금을 끼고 집을 매입한 뒤 시세차익을 노리는 방식과 맞닿아 있는 개념입니다. 이 대통령이 "집값 100%로 전세를 얻는데 100% 보증까지 해주니 전세사기가 생겼다"고 지적한 것도 이 구조적 허점을 겨냥한 말이었습니다.
은행 전세대출은 신용대출 성격을 가지고 있어, 실제 집행은 주택금융공사(HF)·주택도시보증공사(HUG)·SGI서울보증 등 보증기관의 보증을 바탕으로 이루어집니다. 여기서 보증기관이란 대출자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 금융기관에 대신 상환을 약속해주는 기관입니다. 따라서 보증이 막히는 순간 대출 한도는 사실상 0원이 됩니다. 그만큼 보증기관 규제 방향이 결정적입니다.
다만 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양·치료 등 불가피한 사유에 대해서는 예외 기준을 별도로 마련할 예정이라고 합니다. 제가 직접 이 조항을 꼼꼼히 살펴봤을 때, 예외 인정 기준이 얼마나 촘촘하게 설계되느냐가 이 정책의 성패를 가를 것이라는 생각이 들었습니다. 기준이 느슨하면 편법이 생기고, 너무 엄격하면 진짜 실수요자가 막히는 구조가 반복되기 때문입니다.
- 수도권·규제지역 비거주 1주택자 전세대출 한도: 현행 최대 2억 원 → 원칙 금지 검토 중
- 서울 전역 투기지역·투기과열지구 지정 후 3억 원 초과 아파트 1주택자: 이미 전세대출 원칙 금지
- 직장 이동·자녀 교육·부모 봉양·요양 등: 별도 예외 기준 마련 예정
- 규제지역 지정 전 매매계약·계약금 납부 차주: 경과규정 적용 (단, 전면 금지 시 폐지될 가능성)
보증 비율 축소, 실수요자에게 어떤 영향이 오나
1주택자 규제만으로 끝날 줄 알았다면 오산입니다. 무주택자라도 안심할 수 없는 변화가 동시에 예고됐습니다. 현재 전세대출 보증 비율은 수도권·규제지역 80%, 지방 비규제지역 90%입니다. 이걸 수도권 기준 70% 수준으로 낮추거나 단계적으로 축소하는 방안이 검토되고 있습니다(출처: 주택금융공사).
여기서 보증 비율이란 전세보증금 중 보증기관이 책임지는 금액의 비율을 뜻합니다. 예를 들어 보증 비율이 80%라면 전세보증금 3억 원짜리 집에 대해 최대 2억 4천만 원까지 보증이 이루어지고, 이를 토대로 대출이 실행됩니다. 이 비율이 70%로 떨어지면 대출 가능 한도가 그만큼 줄어들고, 은행이 감당해야 할 위험이 커지니 심사 기준이 자연스럽게 강화될 수밖에 없습니다.
이 대통령은 "원래 집값의 60~70%가 전셋값이고, 전세보증금의 70~80%만 보증하든지 해서 대출했어야 했다"고 밝혔습니다. 논리 자체는 일리가 있습니다. 과거에 집값 대비 전세보증금 비율이 100%에 육박하는 물건에도 보증이 적용되면서 전세사기의 온상이 됐던 것은 사실입니다. 제가 경험상 이건 분명히 맞는 진단이라고 생각합니다.
문제는 규제의 여파가 엉뚱한 곳에 먼저 닿는다는 점입니다. 총부채원리금상환비율(DSR)이란 연간 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 말합니다. 전세대출 이자 상환액도 이미 DSR에 반영되고 있는 상황에서, 보증 비율까지 낮아지면 중간 소득 무주택자들이 전세 자금 마련에 이중으로 압박을 받게 됩니다. 청년이나 신혼부부, 생애 최초 대출자는 현행 보증 수준을 유지하는 핀셋 지원을 유지하겠다고 했지만, 그 경계선 밖에 있는 일반 무주택 서민이 받는 충격은 적지 않을 것입니다.
솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 1주택자 규제와 무주택자 보증 비율 축소를 동시에 추진하면, 전세 시장에서 이동할 수 있는 자금 여력이 있는 계층이 그만큼 줄어든다는 뜻입니다. 수요가 줄면 전셋값이 안정될 거라는 기대도 있지만, 반대로 전세 매물 자체가 줄거나 월세 전환이 가속화되면 오히려 서민 주거 비용이 오를 수 있다는 시각도 있습니다. 저는 후자의 가능성을 좀 더 무겁게 봐야 한다고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집 한 채 있는데 직장 때문에 타지 전세 살고 있으면 대출 못 받나요?
A. 현재는 수도권·규제지역 기준 최대 2억 원 한도까지 전세대출이 가능합니다. 다만 앞으로 비거주 1주택자 전면 금지가 시행될 경우 직장 이동·부모 봉양·자녀 교육 등 불가피한 사유에 대해 예외 기준이 별도로 마련될 예정입니다. 그 기준이 어떻게 설계될지가 핵심인데, 아직 구체적인 세부안이 나오지 않은 상황이라 지금 당장 단정 짓기는 어렵습니다. 정책 발표 시점을 주의 깊게 지켜볼 필요가 있지 않을까요?
Q. 무주택자인데 전세대출 보증 비율이 낮아지면 얼마나 영향 받나요?
A. 수도권·규제지역 보증 비율이 현행 80%에서 70%로 낮아진다면, 같은 전세보증금 기준으로 대출 가능 금액이 줄어들고 은행 심사도 까다로워집니다. 청년·신혼부부·생애 최초 대출자는 현행 수준을 유지할 방침이지만, 그 외 일반 무주택자는 자기 부담 비율이 높아질 가능성이 큽니다. 본인이 어느 범주에 해당하는지 먼저 확인해보는 게 중요합니다.
Q. 규제지역 지정 전에 계약한 1주택자는 어떻게 되나요?
A. 현재는 규제지역 지정 전에 매매계약을 맺고 계약금을 납부한 차주에게 경과규정이 적용돼 전세대출 금지 대상에서 제외됩니다. 하지만 비거주 1주택자 전체를 일괄 규제하는 방향으로 정책이 확정된다면 이 취득 시점별 차이도 사라질 가능성이 있습니다. 아직 최종 확정이 아니므로 금융당국 공식 발표를 반드시 확인하셔야 합니다.
Q. 전세대출 규제가 강화되면 전세 시장은 어떻게 변하나요?
A. 전세 수요가 줄면 전셋값이 안정된다는 시각도 있지만, 반대로 전세 매물이 줄거나 월세 전환이 빨라질 경우 서민 주거 비용이 오히려 오를 수 있다는 우려도 있습니다. 정책 방향이 어느 쪽으로 시장에 더 크게 작용할지는 시행 이후 실제 데이터를 지켜봐야 알 수 있는 문제입니다. 시장 변화에 촉각을 곤두세우고 있어야 할 시기입니다.
결론
전세대출을 갭투자의 레버리지로 활용하던 구조를 손봐야 한다는 방향에는 저도 공감합니다. 제가 이 문제를 오래 지켜봐온 입장에서, 1주택 보유자가 전세대출을 활용해 자산을 불려가는 모순은 반드시 정비돼야 할 부분이었습니다. 그러나 투기 차단이라는 명분이 실수요자의 주거 이동 자유마저 막는 역효과로 이어지지 않으려면, 예외 인정 기준을 훨씬 정교하게 설계해야 합니다.
지금 이 정책은 여전히 확정 전 단계입니다. 비거주 1주택자라면 예외 기준 요건을 미리 챙겨두고, 무주택자라면 본인이 핀셋 지원 대상에 해당하는지 여부를 금융위원회 또는 주택금융공사 공식 발표를 통해 꼭 확인하시길 권합니다. 정책이 숨 가쁘게 바뀌는 시기일수록, 정확한 정보를 직접 확인하는 습관이 가장 중요합니다.
참고: https://www.mt.co.kr/finance/2026/07/25/2026072410255366040